Pour bénéficier de la propriété commerciale, il faut exploiter dans le local donné à bail un fonds commercial, industriel ou artisanal pendant au moins 3 années consécutives.
Le droit au renouvellement n’est soumis à l’accomplissement d’aucune formalité dès lors que le preneur n’a pas renoncé au bénéfice des dispositions de la Loi n° 490 du 24 novembre 1998 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal.
Le droit du sous-locataire au renouvellement n’est opposable au propriétaire que si ce dernier a, directement ou indirectement, autorisé ou agréé la sous-location.
Tentative de conciliation
Si, à la date d’expiration du contrat de location, un désaccord persiste, les parties comparaissent, à la requête de la plus diligente d’entre elles, devant le Président du Tribunal de première instance (ci-après “TPI”). Ce dernier a pour mission de concilier les parties en vue du renouvellement.
La Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux (ci-après “CALC”)
Composition. À défaut de conciliation, le Président du TPI fixe la date à laquelle les parties seront convoquées devant la CALC, composée de 5 membres :
Critères du prix de location. Après avoir entendu les parties ou leurs représentants, la CALC fixe le prix de location qui ne peut, en aucun cas, être inférieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l’étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d’exploitation qu’ils présentent.
Expert. Si la CALC ne s’estime pas assez éclairée, elle peut désigner un expert chargé de rechercher les éléments d’appréciation pouvant permettre de “fixer équitablement les conditions du nouveau bail”. La CALC lui impose un délai pour l’accomplissement de sa mission (qui ne peut excéder 2 mois à compter du jour de la prestation de serment).
Recours. La décision de la CALC est exécutoire. Le jugement rendu est susceptible d’appel dans le mois de sa signification.
Décision définitive. Dans le délai d’un mois à compter du jour où la décision fixant le prix de location sera devenue définitive, 3 options sont possibles :
Exigences formelles. Pour contester et faire refixer le montant d’un loyer à échéance du bail, le bailleur doit dénoncer celui-ci au moins 3 mois avant la date d’échéance et faire une offre de renouvellement à un autre montant, faute de quoi le contrat de bail sera renouvelé de manière tacite et la fixation d’un nouveau loyer ne pourra intervenir que dans les conditions fixées par l’article 21 de la Loi n°490 précitée.
Réévaluation du loyer. En pareille hypothèse, la CALC ne peut évaluer à nouveau le montant du loyer que s’il est prouvé qu’il y a eu des modifications soit dans les conditions économiques générales de la Principauté soit dans les conditions particulières affectant le fonds.
Indemnité d’éviction. Si le bailleur s’oppose ou refuse le renouvellement du bail et ne justifie pas de motifs jugés graves et légitimes à l’encontre du locataire sortant, il doit à ce dernier une indemnité d’éviction. La CALC a compétence exclusive pour fixer le montant de cette indemnité.
Procédure. Le preneur doit assigner le bailleur devant la CALC dans le mois de la signification du PV de non-conciliation ou de la notification du refus de renouvellement.
Expert. Il peut être désigné pour déterminer tous les éléments utiles pour évaluer l’indemnité d’éviction. La méthode par comparaison est souvent privilégiée : l’expert prend pour éléments de comparaison les prix des cessions de droit au bail observés sur le marché immobilier pour des locaux présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux objet de l’éviction.
Droit de repentir du bailleur. Si le bailleur souhaite renoncer à l’éviction du preneur, il peut, dans les 15 jours du commandement signifié en vertu d’une décision définitive, se soustraire au paiement de l’indemnité à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le preneur est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acquis un autre local.
NB : L’utilisation du droit de repentir par le bailleur revient à consentir un renouvellement mais ce renouvellement peut alors être proposé à des conditions de loyer révisées.
Reprise en vue d’une occupation personnelle
Modalités du droit de reprise. Le propriétaire peut s’opposer au renouvellement du bail lorsqu’il veut reprendre les locaux pour les occuper lui-même à usage d’habitation ou pour les faire occuper pour le même usage par ses ascendants, ses descendants ou leurs conjoints, à condition que l’occupation de ces locaux réponde à un “besoin normal”. En pareille hypothèse, le propriétaire n’est pas astreint au paiement de l’indemnité d’éviction.
Exercice. Au moins 12 mois avant l’expiration du bail ou de la période triennale, le propriétaire doit notifier au locataire par acte extrajudiciaire son souhait de reprendre les locaux. L’habitation devra commencer dans l’année du départ effectif du locataire et devra se poursuivre au moins 5 ans.
Opposition. Le locataire peut faire échec au droit de reprise en prouvant que le propriétaire ou le bénéficiaire dispose de locaux répondant à ses besoins normaux.
Reprise en vue de la transformation ou de la reconstruction de l’immeuble
Modalités du droit de reprise. Le propriétaire peut s’opposer au renouvellement du bail lorsqu’il veut reprendre les locaux :
Fin anticipée du bail renouvelé. Le propriétaire peut mettre fin avant son terme à un bail renouvelé. Il doit alors notifier au locataire par acte extrajudiciaire son intention de reprendre les locaux au moins 12 mois avant la date qu’il fixe pour la fin anticipée du bail renouvelé.
Indemnité d’éviction. Le propriétaire peut se soustraire au paiement de tout ou partie de l’indemnité en offrant au locataire de se réinstaller dans d’autres locaux ou dans ceux pouvant être aménagés dans l’immeuble transformé ou reconstruit. Cette offre doit être notifiée par acte extrajudiciaire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail ou celle fixée pour sa fin anticipée.
Immeuble menaçant ruine ou en état d’insalubrité constatée. En pareil cas, le propriétaire peut reprendre les locaux sans être astreint du paiement de l’indemnité d’éviction. Il ne peut effectuer cette reprise qu’au terme d’un préavis de 6 mois notifié au locataire par acte extrajudiciaire.
Droit de priorité pour la location. Le locataire évincé bénéficie d’un droit de priorité pour la location de nouveaux locaux commerciaux, industriels ou artisanaux qui seraient aménagés dans l’immeuble reconstruit. Il doit alors en faire état au propriétaire par acte extrajudiciaire dans les 3 mois qui suivent son départ des lieux.
